La risposta in breve
A Firenze l'esercizio della locazione turistica breve è subordinato a un'autorizzazione quinquennale rilasciata al proprietario dell'immobile, una per ciascuna unità immobiliare. Il Regolamento comunale è esplicito su cosa accade quando l'immobile cambia mano: «in caso di cessione a titolo oneroso dell'unità immobiliare, il nuovo proprietario è tenuto a richiedere una nuova autorizzazione».
Non esiste voltura, non esiste subentro. Chi vende porta con sé il titolo; chi compra riparte da zero. E poiché il Comune ha bloccato le nuove attività prima nel centro storico UNESCO e, dal 21 giugno 2026, anche nella cintura otto-novecentesca, «ripartire da zero» in quelle zone non è una formalità: è la domanda da cui dipende il valore dell'immobile.
L'autorizzazione è legata alla persona e all'immobile. La vendita la fa decadere. L'affidamento a un gestore no.
A chi è intestata l'autorizzazione
Il Regolamento per le locazioni turistiche brevi del Comune di Firenze — delibera del Consiglio comunale n. 27 del 5 maggio 2025, in vigore dal 31 maggio 2025, integrata dalla delibera n. 28 del 4 giugno 2026 — stabilisce all'articolo 2 che l'attività è subordinata al rilascio al proprietario dell'immobile di un'autorizzazione di durata quinquennale, per ciascuna unità immobiliare.
Due conseguenze che sfuggono spesso:
- Se possiedi tre appartamenti, hai tre autorizzazioni distinte, ciascuna con la propria scadenza.
- L'autorizzazione non è un attributo permanente della casa. È un titolo che il Comune ha rilasciato a te, per quella casa.
L'articolo 4 elenca inoltre le cause di decadenza, e una riguarda da vicino chi sta preparando una vendita: l'autorizzazione decade se l'attività non viene esercitata per più di dodici mesi consecutivi, salvo che nel frattempo l'immobile sia locato con un contratto abitativo di durata superiore a trenta giorni. Un appartamento tenuto sfitto e «pulito» in attesa dell'acquirente giusto può perdere il titolo proprio mentre lo si prepara alla vendita.
Vendita, donazione, eredità: tre esiti diversi
| Come passa l'immobile | Cosa succede all'autorizzazione | Cosa deve fare chi subentra |
|---|---|---|
| Compravendita (a titolo oneroso) |
Decade. Nessuna voltura possibile. | Presentare una nuova istanza. Il Comune provvede entro 60 giorni dall'istanza completa. |
| Successione o donazione (a titolo non oneroso) |
Resta. È ammesso il subentro nella titolarità. | Comunicare il subentro. Previsto per l'attività in forma non imprenditoriale. |
| Cambio del solo gestore (la proprietà non cambia) |
Non si tocca. | Aggiornare la dichiarazione sulla modalità di gestione. È una variazione, non una nuova autorizzazione. |
La distinzione tra oneroso e non oneroso è netta e voluta: il Comune ha protetto i passaggi familiari e ha invece trattato la vendita come l'avvio di un'attività nuova, da parte di un soggetto nuovo.
Le tre Firenze
Fino a giugno 2026 la mappa era semplice: dentro l'area UNESCO non si apriva più, fuori sì. Da allora le zone sono tre, e la differenza vale molte migliaia di euro sul prezzo di un appartamento.
| Zona urbanistica | Nuove attività | Cosa conta per un acquirente |
|---|---|---|
| Zona A · sottozona A1 Nucleo Storico UNESCO |
Bloccate. Ammesse solo le unità già regolarmente destinate all'attività nel 2024. | Il requisito riguarda l'unità immobiliare. Ma la continuità va gestita con attenzione: vedi il paragrafo seguente. |
| Zona A · sottozone A3 e A4 Cintura otto-novecentesca |
Bloccate dal 21 giugno 2026. Ammesse solo le unità già destinate all'attività a quella data. | Stesso schema dell'area UNESCO, ma la misura è ancora sub iudice nel merito davanti al TAR. |
| Resto del Comune di Firenze | Consentite, previa autorizzazione quinquennale e nel rispetto dei requisiti di legge. | L'autorizzazione decade comunque con la vendita, ma può essere richiesta ex novo senza vincolo di preesistenza. |
Le sottozone A3 e A4 comprendono, tra le altre, Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca. Sono quartieri che fino a tre mesi fa erano lo sbocco naturale per chi voleva avviare un affitto breve fuori dal centro.
La zona urbanistica di un immobile si verifica sulla mappa del Piano Operativo del Comune. È il primo controllo da fare, prima ancora di guardare le planimetrie.
Va aggiunto che l'articolo 9 del Regolamento consente all'Amministrazione di individuare, in esito al monitoraggio, ulteriori aree e ulteriori limiti. La mappa di oggi non è necessariamente quella di domani.
Il nodo che nessuno chiarisce
Arriviamo alla domanda che conta davvero: se compro oggi, in area UNESCO, un appartamento già adibito ad affitto breve, ottengo la nuova autorizzazione?
Il Regolamento non lo dice. Le FAQ del Comune non lo dicono. Chi afferma il contrario, in un senso o nell'altro, sta ricostruendo per logica, non citando una norma.
Ci sono elementi in entrambe le direzioni, ed è giusto conoscerli tutti e due.
A favore della prosecuzione: gli articoli 8 e 8 bis non pongono un limite per soggetto, ma per unità immobiliare. La formula usata è «il numero delle attività […] è limitato alle unità immobiliari già regolarmente destinate […] all'attività di locazione breve». Il requisito è oggettivo, riferito alla casa. Letto così, un acquirente dovrebbe poterlo invocare.
Il rischio concreto: le FAQ ufficiali del Comune, illustrando il divieto urbanistico introdotto con la variante del 30 luglio 2024, precisano che «il divieto comprende anche gli alloggi inseriti sul portale e la cui attività sia stata dichiarata cessata». Quando il venditore chiude la propria posizione — cosa che deve fare, comunicando la cessazione — l'alloggio potrebbe perdere proprio il requisito che lo salvaguardava.
Tra la cessazione del venditore e la nuova autorizzazione dell'acquirente si apre una finestra la cui gestione non è disciplinata da nessuna fonte pubblica. È una domanda da porre per iscritto al Comune prima di firmare, non da risolvere con un'interpretazione.
Chi vende ha interesse a non chiudere la posizione prima del tempo. Chi compra ha interesse a subordinare il rogito, o parte del prezzo, all'ottenimento del titolo. Una condizione sospensiva nel preliminare costa una riga e protegge entrambi.
Una nota ulteriore, che spiega perché conviene chiedere conferma invece di fidarsi di una lettura: l'articolo 8 parla di unità destinate all'attività «nel corso dell'anno 2024», mentre le FAQ comunali, per l'area UNESCO, indicano il 30 luglio 2024. Sono due date diverse, e per un appartamento avviato in autunno 2024 la differenza decide tutto.
CIR e CIN: seguono l'autorizzazione, non la precedono
Il CIR, codice identificativo regionale, a Firenze viene rilasciato insieme all'autorizzazione comunale per le attività non imprenditoriali, e a seguito dell'autorizzazione e dell'istruttoria della SCIA per quelle imprenditoriali. Il CIN, codice identificativo nazionale introdotto dall'articolo 13-ter del DL 145/2023, è obbligatorio dal 1° gennaio 2025, con sanzioni applicabili dal giorno successivo.
Il Ministero del Turismo, nelle FAQ della Banca Dati Strutture Ricettive, chiarisce che il subentro nel CIN è possibile solo dove la normativa regionale consenta il subentro nel codice regionale. Il CIN segue il CIR, e il CIR segue l'autorizzazione. Non è una catena da cui si possa entrare a metà.
Il Comune precisa inoltre che CIR e CIN «non rappresentano un titolo autorizzativo, ma solo un codice identificativo». Avere un CIN attivo non significa essere autorizzati: significa essere censiti.
Il CIN va esposto all'esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio, ovunque pubblicato. Secondo le FAQ del Ministero, l'assenza del codice è sanzionata da 800 a 8.000 euro, la mancata esposizione o indicazione da 500 a 5.000 euro per struttura.
Cambiare gestore non è vendere
È la confusione più diffusa, e costa a molti proprietari anni di gestione mediocre per il timore di perdere un titolo che non è a rischio.
Affidare l'immobile a una società di property management non è una cessione. Il Regolamento chiede, tra i contenuti dell'istanza, la dichiarazione sulla modalità di gestione dell'attività — se in proprio o affidata a terzi — con obbligo di integrazione in caso di variazione anche in corso d'anno. È appunto una variazione: si comunica, e l'autorizzazione resta quella.
Lo stesso vale al contrario: riprendere in mano la gestione dopo essersi affidati a un'agenzia non richiede una nuova autorizzazione.
Cosa fare, in pratica
Se stai vendendo
- Verifica in che sottozona urbanistica si trova l'immobile. In A1, A3 o A4 la continuità dell'attività è parte del prezzo, e va documentata.
- Recupera le date: da quando l'immobile è inserito sul Portale dell'imposta di soggiorno, quando è stata rilasciata l'autorizzazione, quando scade. Sono i documenti che un acquirente informato chiederà.
- Non dichiarare la cessazione prima del tempo, e non lasciare l'immobile inattivo oltre i dodici mesi.
- Chiedi al Comune conferma scritta sulla sequenza corretta tra cessazione, rogito e nuova istanza.
Se stai comprando
- Controlla la sottozona prima di fare un'offerta, non dopo.
- Fatti mostrare l'autorizzazione del venditore e la prova dell'inserimento sul Portale dell'imposta di soggiorno alle date che contano.
- Inserisci nel preliminare una condizione sospensiva legata all'ottenimento della nuova autorizzazione, o vincola una quota del prezzo al suo rilascio.
- Metti in conto fino a sessanta giorni di istruttoria dall'istanza completa, e considera che in quei giorni l'immobile non produce.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 186 del 16 dicembre 2025, ha respinto il ricorso del Governo contro la legge regionale toscana che fonda questi poteri comunali. Il TAR Toscana ha respinto, il 14 maggio 2026, diciannove ricorsi contro il Regolamento di Firenze.
Sull'estensione del 21 giugno 2026 alle sottozone A3 e A4 il TAR ha respinto la sospensiva il 25 settembre 2026, rinviando l'esame al merito, che alla data di questa guida non è ancora deciso. Le regole sono in vigore e vanno rispettate; il quadro su quelle zone potrebbe però cambiare.
- Comune di Firenze — Regolamento per le locazioni turistiche brevi, testo coordinato 2026
- Comune di Firenze — FAQ locazioni turistiche brevi, aggiornate al 21 settembre 2026
- Comune di Firenze — Locazioni turistiche brevi, pagina istituzionale
- Comune di Firenze — Rilasciata la prima autorizzazione (20 giugno 2025)
- Comune di Firenze — Modifica al Regolamento, estensione ad A3 e A4 (4 giugno 2026)
- Comune di Firenze — Il TAR respinge la sospensiva (25 settembre 2026)
- Ministero del Turismo — FAQ Banca Dati Strutture Ricettive (CIN)
- Corte costituzionale — sentenza n. 186/2025
- Regione Toscana — L.R. 61/2024, Testo unico del turismo
Questa guida ha finalità informative e riflette il quadro normativo alla data indicata in testa alla pagina. Non sostituisce il parere di un legale o di un commercialista sul caso specifico. Prima di un rogito o di un investimento, verifica la tua posizione con un professionista e con gli uffici del Comune.